GUIDA ALL’ACQUISTO

L’acquisto di una casa è certamente una delle operazioni economiche più importanti nella vita di una persona e pertanto è consigliabile avvalersi di un agente immobiliare professionista in grado di assistervi nelle varie fasi di acquisto e/o vendita dell’immobile e capace di dare maggiori garanzie sul buon esito dell’affare.

Il PROCESSO DI ACQUISTO

La proposta di acquisto/preliminare di compravendita
L'agenzia ti ha segnalato alcuni immobili, hai visitato quelli più interessanti ed hai finalmente trovato quello giusto per te.
Il passo successivo è quello di ufficializzare il tuo interesse attraverso una proposta di acquisto scritta da sottoporre al venditore che, se accettata, impegna le parti a concludere l’affare.
Lunigiana 2000 si occuperà di redigere la proposta indicando in essa: il prezzo offerto, le modalità di pagamento (in particolare se hai necessità di un mutuo) e la data entro cui stipulare l'atto.
Una volta accettata dal venditore la proposta di acquisto si converte automaticamente in un contratto preliminare.
In questo modo il passo successivo sarà direttamente l'atto notarile.

Per quanto tempo è impegnativa la mia proposta?
La proposta di acquisto solitamente ha una validità di 10/15 giorni, trascorsi i quali, se la parte venditrice non l’avrà firmata per accettazione, decade, non producendo alcun obbligo tra le parti.

La caparra a garanzia delle parti
A garanzia dell'impegno a concludere l'acquisto, all'avvenuta accettazione della proposta da parte del proprietario, l'acquirente verserà sul conto corrente del venditore una somma pari al 10 - 20% del prezzo di acquisto proposto, a titolo di caparra confirmatoria. Se il proprietario non adempisse agli obblighi previsti nella proposta/preliminare di vendita, l'acquirente avrà diritto al rimborso del doppio della caparra versata.
Viceversa, se fosse l'acquirente a recedere dal contratto, il proprietario tratterrà la caparra ricevuta.

La registrazione della proposta di acquisto/preliminare di compravendita
L’agenzia immobiliare si occuperà della registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate, da effettuare entro 20 giorni dalla firma di accettazione.

I costi al momento dell'accettazione della Proposta/Preliminare di compravendita
All'accettazione della proposta/preliminare, la parte venditrice dovrà sostenere i seguenti costi:

  • il versamento al venditore della somma relativa alla caparra confirmatoria pari al 10 - 20% del prezzo stabilito;
  • l'imposta di registro per un importo pari allo 0,5% della caparra confirmatoria versata; 
  • l’imposta di registro nella misura fissa di € 200,00;
  • le marche da bollo necessarie in base al numero delle pagine del contratto e agli eventuali allegati;

L'ottenimento del Codice Fiscale
Se sei un cittadino straniero, è necessario il Codice Fiscale che si ottiene presso l’Agenzia delle Entrate.
Il Codice Fiscale in Italia è un codice alfanumerico a lunghezza fissa di 16 caratteri, che serve a identificare in modo univoco ai fini fiscali e amministrativi i cittadini. 
Lunigiana 2000 si occuperà di questo aspetto per te.

L’atto definitivo di compravendita  (Rogito Notarile)
Il trasferimento effettivo della proprietà avviene al momento dell’atto definitivo di vendita.
Questo deve essere stipulato obbligatoriamente da un notaio, che è un pubblico ufficiale dello Stato Italiano e quindi imparziale, normalmente scelto dalla parte acquirente.
Dopo aver effettuato un controllo generale degli atti di provenienza a conferma che il venditore è proprietario dell'immobile, che terzi non vantino diritti sulla proprietà, che tutto sia in regola dal punto di vista catastale, ipotecario e urbanistico, il notaio redigerà un nuovo contratto in cui, oltre a nomi, date, luoghi di nascita e codici fiscali della parte acquirente e della parte venditrice, saranno obbligatoriamente indicati i seguenti elementi:

  • la descrizione particolareggiata dell’immobile e delle sue eventuali pertinenze, l’indirizzo e il numero civico, gli estremi catastali;
  • il prezzo concordato di vendita e la modalità di pagamento;
  • tutte le concessioni edilizie e le eventuali varianti, sanatorie, ecc., relative all’immobile e alle sue pertinenze;
  • la conformità in materia urbanistica;
  • la conformità degli impianti;
  • la certificazione di agibilità;
  • la dichiarazione che l’immobile è libero da persone, ipoteche, servitù, diritti di terzi, ecc. oppure la specifica delle eventuali servitù, ecc., gravanti sullo stesso;

Dovrà inoltre essere allegato l’APE (attestato di prestazione energetica) di tutti gli immobili ad uso abitativo.

La trascrizione dell’Atto di compravendita
L’atto di acquisto sarà trascritto dal notaio obbligatoriamente entro 20 giorni dalla firma, presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di competenza.
I costi della trascrizione dell’atto saranno quantificati dal notaio e dovranno essere ad esso versati al momento della firma dell’atto.
Dopo l’avvenuta trascrizione dell’atto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari, la parte acquirente riceverà dal Notaio una copia autenticata dell’Atto di Compravendita.

I costi dell’atto definitivo di compravendita
I costi relativi all’atto definitivo di compravendita sono a carico della parte acquirente e vengono pagati alla firma dell’atto stesso.
Essi sono:

  • il saldo al venditore del prezzo di acquisto concordato;
  • il saldo della parcella del notaio;
  • il saldo delle tasse relative alla compravendita e i costi relativi alla trascrizione (da versare direttamente al notaio).

N.B. Il costo del notaio varia in relazione al prezzo di vendita. È consigliabile richiedere un preventivo per la parcella notarile una volta consegnati i documenti per la preparazione dell’atto.

Le tasse relative alla compravendita
Le tasse relative alla compravendita variano in relazione al tipo di acquisto: prima o seconda casa.
Nel caso di acquisto come “prima casa” sono previste delle agevolazioni. 

La regola del prezzo-valore
Nel caso più comune, nel quale sia l'acquirente che il venditore sono due persone fisiche (privati), e il bene oggetto della compravendita sia un immobile ad uso abitativo (villa, appartamento ecc...), l'acquirente può richiedere l'applicazione della regola del prezzo-valore per la quale sarà autorizzato a pagare le imposte relative alla compravendita calcolandole non sul prezzo effettivo di vendita (che verrà comunque dichiarato in atto) ma sul valore catastale che normalmente è molto più basso.

TASSE PER L'ACQUISTO DELLA PRIMA CASA

  • l’imposta di registro del 2% del valore catastale (pari alla rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per 110) 
  • l’imposta ipotecaria 50 €;
  • l’imposta catastale 50 €.

IMPORTANTE:

Per usufruire delle imposte ridotte per l’acquisto di un immobile come “prima casa” è necessario che:

  • l’immobile non rientri, secondo la normativa, nella categoria di lusso;
  • la proprietà sia situata nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o nel quale si impegna a prendere la residenza entro 18 mesi dalla stipula dell’atto notarile di compravendita;
  • l’acquirente non sia proprietario, o abbia diritto di usufrutto, uso, abitazione o nuda proprietà di un altro immobile nel Comune in cui si trova l’immobile da acquistare;
  • l’acquirente non sia proprietario, neppure per quote parziali o in comunione legale con il coniuge, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione acquistata, anche dal coniuge, per la quale si è già usufruito delle agevolazioni fiscali per la prima casa.

L'agevolazione per l'acquisto della prima casa prevede un obbligo: non vendere la proprietà per 5 anni dalla data di acquisto.
Ove si venda la casa acquistata con le agevolazioni, si è soggetti al pagamento di una sovrattassa del 30% sulle tasse pagate e al pagamento della differenza tra il 2% e il 9% (imposta dovuta senza le agevolazioni) nonché gli interessi.
Per evitare di decadere dall'agevolazione, oltre a non vendere per 5 anni, vi è un'alternativa: ricomprare entro un anno dall'avvenuta vendita una nuova prima casa.

Il credito d'imposta:
La legge prevede che, una volta pagata l'imposta sulla prima casa al 
momento del rogito, è possibile detrarsi la relativa somma dal successivo acquisto di una prima casa, purché questo nuovo acquisto sia fatto entro 1 anno dalla rivendita della prima casa.

TASSE PER L'ACQUISTO DELLA SECONDA CASA

  • l’imposta di registro del 9% sul valore catastale (pari alla rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per 120); 
  • l’imposta ipotecaria 50 €;
  • l’imposta catastale 50 €.

TASSE PER L'ACQUISTO DI TERRENI AGRICOLI

(a favore di soggetti che non rivestano la qualifica di coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale)

  • l’imposta di registro del 15%  
  • l’imposta ipotecaria 50 €;
  • l’imposta catastale 50 €.

TASSE PER L'ACQUISTO DI TERRENI EDIFICABILI

  • l’imposta di registro del 9% 
  • l’imposta ipotecaria 50 €;
  • l’imposta catastale 50 €.

Il legislatore ha comunque previsto un importo minimo di euro 1.000,00, qualora il calcolo con le aliquote di cui sopra risulti inferiore a detta soglia minima.  

Verifiche tecniche della proprietà
Lunigiana 2000, già in fase di acquisizione, analizza la documentazione della proprietà e richiede al proprietario di incaricare un proprio tecnico affinché effettui una verifica generale dell'immobile e ad impegnarsi alla regolarizzazione di eventuali difformità.
L'acquirente che lo ritenesse opportuno potrà comunque incaricare un proprio tecnico di fiducia affinché effettui a proprie spese una due-diligence sulla proprietà.

Traduzioni
Se non parli italiano è necessario che, la proposta di acquisto/preliminare di vendita e l’atto definitivo di compravendita, vengano tradotti nella tua lingua.
La proposta di acquisto/preliminare di vendita verrà gratuitamente tradotta dalla nostra agenzia, mentre per l’atto definito di compravendita il notaio incaricherà un professionista autorizzato per la traduzione.  Il costo a carico dell'acquirente per la traduzione dell'atto può ammontare mediamente a 500 Euro + Iva, da versare al notaio al momento della firma dell’atto.

I primi passi dopo l'acquisto
Subito dopo l’acquisto dell’immobile, sarà necessario:

  • effettuare la voltura delle utenze a tuo nome (elettricità, acqua, gas, linea telefonica e internet) presso gli enti gestori. È consigliabile farsi dare, dal venditore, una copia delle ultime fatture ricevute.
  • comunicare al Comune in cui è ubicato l’immobile, i dati catastali della proprietà, al fine di determinare l’importo della tassa di smaltimento dei rifiuti urbani ecc.;
  • nel caso in cui l’immobile acquistato facesse parte di un condominio, sarà necessario contattare l’amministratore.

Lunigiana 2000 fornirà la propria assistenza per aiutarti nel processo di tutte le volture;

PROVVIGIONE AGENZIA 

La provvigione dell’agenzia immobiliare, che ammonta al 4% + IVA del prezzo di acquisto concordato, sarà pagata al momento del rogito notarile. 

Lunigiana 2000 sarà sempre disponibile ad aiutarti in qualsiasi momento.

Siamo in grado di seguire anche eventuali ristrutturazioni o piccoli lavori che desideri realizzare nella tua casa.